В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОГУТ ЗАБРАТЬ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ? РЕАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ЛИШИТЬСЯ КВАРТИРЫ ИЛИ ДОМА

Ко мне часто обращаются с вопросом о том, а могут ли забрать единственное жилье (дом, квартиру) за долги, в данной статье освещу подробно этот вопрос, а также рассмотрю вопрос об изъятии жилья для государственных и муниципальных нужд, так как реализация данной процедуры влечет прекращение права собственности на объект недвижимости. Под «забрать за долги» единственное жилье мы будем понимать — реализовать для погашения долга или переоформить право собственности на объект недвижимости на кредитора.

 

Вариант 1. Единственное жилье юридически является нежилым помещением

Давайте вначале разберемся в вопросе о том, что понимать под жильем (жилым помещением).

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)) (ст. 15 ЖК РФ).

Согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Если должник проживает в недострое (доме не введенном в эксплуатацию) или нежилом помещении по правоустанавливающим документам, то на такое имущество может быть обращено взыскание, так как юридически указанные виды недвижимости не являются жилыми помещениями, а следовательно не могут признаваться единственным жильем.

 

Вариант 2. Единственное жилье находится в ипотеке

Давайте сразу проясним вопрос о том, что в ипотеке, то есть в залоге, недвижимость может находится не только у банка, но и любого иного кредитора.

Залог недвижимости (ипотека) — это способ обеспечения исполнения обязательств, которым может быть обеспечено любое обязательство, например, обязательство заемщика вернуть долг по договору займа или покупателя оплатить товар по договору купли-продажи.

Согласно ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В случае если вы передали единственное жилье в залог кому-либо и не исполнили обязательство в установленный договором срок, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований путем обращения взыскания на заложенное имущество. В данном случае не имеет значение ни количество лиц, проживающих/зарегистрированных в жилом помещении, являющемся предметом залога, ни нахождение на иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов.

Как правило, обращение взыскания на единственное жилье, являющееся залоговым имуществом, осуществляется в судебном порядке, однако договором может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55 ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Не лишиться единственного жилья, которое является залоговым имуществом, можно только одним способом — исполнить обязательство перед кредитором.

 

Вариант 3. Единственное жилье не является предметом залога (ипотеки)

Если у должника имеются долговые обязательства, обязательства по уплате налогов, возмещению убытков, морального вреда, ущерба и любые иные долги, вне зависимости от размера суммы долга, обратить взыскание на единственное жилье нельзя, в силу положений ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Указанная норма сформулирована законодателем следующим образом: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Конституционно-правой смысл выше приведенной нормы раскрыт в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 г. № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова», согласно которому (ниже поясню смысл приведенной выдержки из постановления), установленный имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей) — в целях реализации конституционного принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника как участников исполнительного производства — должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.

Поясняю, что имел в виду Конституционный суд РФ в названом постановлении — если должник и члены его семьи не проживают в замке или особняке лишить их права на единственное жилье нельзя.

Обращаю ваше внимание на то, что жилье должно быть «единственным», то есть, если допустим у должника имеется 2-х комнатная квартира и комната в общежитии, тона на одно из указанных жилых помещений будет обращено взыскание. В случае если сумма задолженности значительная то, скорее всего, на имущество большей стоимости, то есть 2-х комнатную квартиру.

Также отмечу, что хотя и реализовать для погашения задолженности единственное жилье нельзя, судом или судебным приставом-исполнителем может быть наложен арест на такую недвижимость, то есть продать или подарить единственное жилье пока не погасите задолженность перед кредитором (и) будет нельзя.

 

Вариант 4. Отчуждение единственного жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Единственное жилье может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (если изымается жилое помещение, находящееся в многоквартирном доме) с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости.

Если собственник жилого помещения не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, отчуждение жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не является лишением собственника прав на единственное жилье, собственнику предоставляется либо денежная компенсация либо иное жилье.

 

Резюмируем вышеизложенное, «забрать» единственное жилье могут только в следующих 3-х случаях:

  • за неисполнение обязательств должником, которые были обеспечены залогом единственного жилья;
  • единственное жилье юридически не является жилым помещением и имеются не исполненные денежные обязательства;
  • отчуждение единственного жилья в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд с выплатой компенсации или предоставлением иного жилого помещения.

 

 

Настоящая статья составлена по состоянию на 17.03.2018 г.

Юрист Курск 2018 г.