ДОЛЬЩИК VS (ПРОТИВ) ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ ЧТО ДЕЛАТЬ В СЛУЧАЕ ПРОСРОЧКИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ?

Категория: Гражданское право

Согласно официального сайта «Ведомости» (https://www.vedomosti.ru) жилищное строительство в России почти достигло пиковых советских показателей. Так, в 2012 г., по данным Росстата, было введено 65,74 млн. кв. м. Сопоставимых результатов стране удавалось достичь, например, в 1986 г., когда строители РСФСР сдали в эксплуатацию 66,2 млн кв. м. жилья, следует из сборников “Народное хозяйство” Госкомстата.

Одним из способов приобретения недвижимости в новостройках является заключение гражданами с застройщиком договора долевого участия в строительстве, то есть приобретение жилья на стадии строительства.

В договоре в обязательном порядке указывается срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

К сожалению, на практике зачастую застройщики нарушают данный срок.

В настоящей статье мы рассмотрим возможные законные меры которые дольщик может предпринять в случае просрочки застройщиком срока передачи объекта недвижимости.

 

1. Неустойка (пеня) 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

С 1 января 2016 г. Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России (Указание Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У “О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России”).

Значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Узнать ставку рефинансирования (ключевую ставку) можно на официальном сайте Центрального Банка РФ – http://www.cbr.ru.

Таким образом, форма для начисления пени, выглядит следующим образом:

Пеня = 2 * (Цена квартиры * (1/300 * Ключевую ставку) * Количество дней просрочки)

Например,

Цена квартиры: 7 000 000 рублей

Период просрочки: с 01.05.2017 г. по 15.06.2017 г. – 46 дней

Расчет пени: 2 * (7 000 000 руб.* 9,25 % : 300 * 46 дней) = 198 566 руб. 66 коп.

Зачастую застройщики в случае просрочки срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предлагают дольщику подписать дополнительное соглашение об изменении указанного срока. От данного предложения дольщику лучше отказаться, так как в случае его подписания заявлять требование о выплате выше рассмотренной неустойки будет невозможно.

 

2. Расторжение договора

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2-а месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

В соответствии с нормами вступившими в силу с 01.01.2017 г. в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Из указанной нормы следует, что в случае если застройщик не позднее чем за два месяца до истечения согласованного срока передачи недвижимости дольщику направил участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора и застройщик имеет все необходимые разрешения для строительства жилья, расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя.

Дольщик в таком случае направляет застройщику соответствующие предложение о расторжении договора по указанному основанию.

В случае если застройщик откажется расторгать договор, не отреагирует на уведомление в течении 30-ти дней или же у вас возникнут споры по процедуре его расторжения договор необходимо расторгать через суд.

 

 2.1. Проценты за пользование денежными средствами дольщика в случае расторжения договора

При расторжении договора в связи с нарушением срока передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику, застройщик в течение 20-ти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Таким образом из приведенных норм следует, что проценты за пользование денежными средствами дольщика рассчитываются по той же формуле, что и выше приведенная пеня. Единственное отличие – период начисления: пеня рассчитывается за период просрочки передачи объекта недвижимости; проценты за пользование – от даты оплаты недвижимости по дату возврата денежных средств дольщику.

 

3. Убытки

Застройщик обязан компенсировать участнику долевого строительства убытки, вызванные просрочкой передачи объекта недвижимости.

Как правило, убытками вызванными просрочкой передачи квартиры дольщику являются расходы за найм жилого помещения за период такой просрочки – реальный ущерб. Для компенсации такого вида убытков дольщику необходимо иметь документы подтверждающие заключение договора найма и его оплату, то есть договор и документы о передаче/перечислении денег.

Застройщику могут быть предъявлены к выплате/взысканию и иные убытки. В любом случае при предъявлении требований о компенсации убытков участнику необходимо будет доказать наличие прямой следственной связи между возникшими убытками и просрочкой передачи квартиры застройщиком, а так же размер убытков.

 

Настоящая статья составлена по состоянию на 29 сентября 2017 г.

Юрист Курск 2017 г.